La reducción por arrendamiento de vivienda en el IRPF: necesidad de identificar a los inquilinos cuando el arrendatario es una persona jurídica
La reducción por arrendamiento en el IRPF cuando el arrendatario es una persona jurídica plantea importantes dudas fiscales. El Tribunal Superior de Justicia de Madrid (Sentencia 294/2025, de 4 de julio, rec. n.º 356/2023) ha resuelto recientemente una cuestión clave en la aplicación de la reducción por arrendamiento de vivienda en el IRPF: cuando el contrato se firma con una persona jurídica, es imprescindible identificar a las personas físicas concretas que ocupan el inmueble como vivienda habitual para poder aplicar el beneficio fiscal.
Contexto normativo de la reducción
El artículo 23.2 de la Ley 35/2006, del IRPF, establece una reducción aplicable sobre los rendimientos netos derivados del arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda.
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Antes de 2015, la reducción general era del 60% y podía llegar al 100% en determinados supuestos de jóvenes arrendatarios.
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Desde 2015, tras la reforma de la Ley 26/2014, se eliminó la reducción del 100%, manteniéndose únicamente la general del 60%.
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Tras la Ley 11/2021, de medidas de prevención del fraude fiscal, la reducción se moduló entre el 90%, 70% o 50%, en función del cumplimiento de determinados requisitos.
En todo caso, la reducción solo procede cuando el arrendamiento tiene como finalidad satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, quedando excluidos los alquileres de temporada o turísticos (artículos 2 y 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley 29/1994).
TSJ de Madrid: reducción arrendamiento IRPF con arrendatario persona jurídica
El contribuyente alegaba el derecho a aplicar la reducción del 60% en el IRPF de 2017, aportando:
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Contratos de arrendamiento de 5 años suscritos con una sociedad, indicando su destino como vivienda.
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Un certificado del administrador de la sociedad arrendataria confirmando que los pisos eran ocupados por personas físicas.
Sin embargo, en los contratos no se identificaba a las personas físicas que efectivamente ocupaban los inmuebles, ni su relación con la sociedad arrendataria.
La AEAT denegó la reducción al considerar que no quedaba acreditado el destino del arrendamiento como vivienda permanente de personas concretas, posición que el Tribunal confirmó.
Doctrina de la sentencia
El TSJ de Madrid concluye que:
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Para que proceda la reducción del art. 23.2 LIRPF, el inmueble debe destinarse efectivamente a vivienda permanente de una persona física.
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Si el arrendatario es una persona jurídica, se debe acreditar qué personas físicas concretas ocupan la vivienda y su relación con la sociedad (por ejemplo, empleados).
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En ausencia de esta prueba, no procede la reducción fiscal.
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La carga de la prueba corresponde al contribuyente, al ser quien invoca el beneficio fiscal.
La sentencia distingue este caso de la STSJ de Madrid 581/2011, de 5 de julio, donde sí se acreditó que el contrato con la sociedad tenía como única finalidad servir de vivienda habitual para un trabajador concreto y su familia, lo que permitió aplicar la reducción.
Implicaciones fiscales de la reducción arrendamiento IRPF en contratos con sociedades
Este criterio tiene importantes consecuencias para arrendadores que alquilan a empresas para uso de empleados:
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No basta con el contrato con la sociedad arrendataria.
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Es imprescindible documentar e identificar a los ocupantes (nombres, NIF, vínculo con la empresa) para acreditar que se trata de arrendamientos de vivienda habitual.
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En caso contrario, la AEAT puede regularizar el IRPF y denegar la reducción.
Conclusión
La reducción por arrendamiento de vivienda en el IRPF exige no solo la existencia de un contrato sometido a la LAU y de la residencia de manera habitual, sino también la acreditación efectiva de que el inmueble es ocupado como vivienda habitual por personas físicas concretas-
Cuando el arrendatario es una persona jurídica, este requisito se convierte en determinante: sin identificación clara de los inquilinos, el arrendador no podrá aplicar la reducción.
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